La licitation surgit souvent quand un bien ne peut plus rester immobile au milieu d’intérêts divergents. Dans une succession, une séparation patrimoniale ou une indivision bloquée, elle transforme un problème de partage en une vente aux enchères encadrée par le juge. En 2026, la mécanique reste très actuelle : les litiges familiaux, les indivisions successorales et les dossiers immobiliers complexes continuent d’alimenter cette procédure judiciaire, avec une logique simple en apparence, mais exigeante dans ses détails. La licitation, c’est le passage d’un bien détenu à plusieurs à un prix réparti entre les titulaires de droits, lorsque le partage des biens en nature n’est plus possible sans perte de valeur ou sans injustice.
Le sujet mérite d’être lu comme un guide de terrain, pas comme un texte théorique. Les biens indivis, la fixation de la mise à prix, le rôle des enchérisseurs, les frais, les alternatives amiables et les conséquences après adjudication composent un ensemble très concret. Un héritier qui souhaite sortir d’un blocage, un copropriétaire qui cherche à protéger la valeur d’un appartement, ou un praticien qui veut anticiper les effets fiscaux y trouvera des repères utiles. La licitation n’est pas seulement une vente forcée ; elle peut aussi devenir un outil de clarification patrimoniale, à condition d’en comprendre le fonctionnement, les principes, et les points de friction les plus fréquents.
En bref :
- La licitation permet de vendre un bien indivis quand le partage en nature échoue.
- La procédure repose sur une décision du tribunal judiciaire et sur une publicité encadrée.
- La mise à prix peut être contestée si elle paraît trop basse ou déconnectée du marché.
- Les alternatives amiables restent souvent plus rapides et moins coûteuses.
- Après la vente, le prix est réparti entre les indivisaires après déduction des frais et dettes.
Licitation et biens indivis : comprendre les principes juridiques
La licitation désigne la vente publique d’un bien détenu en indivision lorsque le partage matériel n’est pas viable. Le mot semble technique, mais son idée est limpide : quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même actif et qu’aucune division équitable n’est possible, le juge peut ordonner une vente pour transformer la propriété commune en somme d’argent partageable. Cette opération concerne le plus souvent des héritiers, des ex-conjoints ou des associés détenteurs d’un immeuble, d’une maison familiale ou d’un ensemble de biens.
Le socle juridique repose sur le Code civil et le Code de procédure civile. La licitation n’existe jamais comme une initiative isolée : elle s’inscrit dans une demande préalable de partage judiciaire. C’est un point décisif, car une requête qui viserait seulement la vente sans demande de partage risque l’irrecevabilité. Le tribunal vérifie donc si un partage amiable est possible, si un lotissement est réaliste, ou si la cession aux enchères constitue la seule issue cohérente pour protéger les droits de chacun.
En pratique, la licitation répond à une logique d’équité. Vendre un pavillon de 180 m² occupé par trois héritiers peut parfois créer moins de frustration qu’une division artificielle qui ferait chuter la valeur. L’enjeu n’est pas seulement juridique, il est aussi économique. Un partage en nature mal calibré peut déprécier le bien de 10 % à 20 % selon sa configuration, alors qu’une vente ordonnée permet de préserver une valeur de marché plus lisible, même si elle n’élimine pas toute incertitude.
Cette règle connaît pourtant une limite : le juge ne choisit pas la licitation par confort, mais par nécessité. Si un accord familial, une attribution préférentielle ou un rachat interne peuvent fonctionner, la vente judiciaire perd de sa pertinence. La nuance est importante, car la licitation doit rester une solution d’ultime ressort, pas une habitude de gestion patrimoniale. C’est précisément ce qui lui donne sa force.
Pour approfondir la logique patrimoniale, un détour par les arbitrages entre acheter, louer et investir permet de mieux saisir pourquoi certains biens supportent mal l’indivision prolongée. Quand la propriété ne trouve plus de ligne claire, la licitation tranche. Voilà son rôle principal.
Quand la licitation devient la solution la plus réaliste
La licitation apparaît souvent dans les successions, mais elle peut aussi concerner des indivisions entre anciens partenaires ou entre copropriétaires d’un patrimoine professionnel. Un exemple parlant : trois frères héritent d’une maison située en périphérie d’une grande ville. L’un veut vendre, l’autre veut louer, le troisième veut conserver le bien sans capacité de rachat. Le désaccord s’installe, la vacance décisionnelle aussi. La licitation devient alors une sortie ordonnée.
Cette procédure s’impose d’autant plus quand le bien ne se partage pas en lots de valeur comparable. Un appartement traversant, une maison ancienne avec terrain, ou un immeuble à revenus locatifs n’offrent pas toujours des fragments équivalents. Le juge apprécie donc la cohérence économique et non seulement la possibilité matérielle de couper le bien en morceaux. La valeur réelle prime sur la division théorique.
Le point de vigilance le plus fréquent concerne l’attente. Certains dossiers semblent simples, mais la présence d’une hypothèque, d’un usufruit ou d’un bail en cours complique le calendrier. Une licitation peut alors devenir un chemin précis, mais plus long que prévu, avec des délais de préparation qui s’étirent de plusieurs semaines à plusieurs mois selon la complexité du dossier.
Dans ce type de dossier, la prudence vaut mieux que l’improvisation. Une indivision mal préparée se transforme vite en conflit coûteux ; une licitation bien construite devient, au contraire, une solution de respiration.
Fonctionnement de la licitation : tribunal, mise à prix et rôle du juge
Le fonctionnement de la licitation commence devant le tribunal judiciaire compétent, en principe celui du lieu où se trouve le bien. Le juge examine l’indivision, la demande de partage et les possibilités réelles d’un accord. S’il estime que le partage en nature est impossible ou inéquitable, il ordonne la vente aux enchères. La décision n’est donc pas automatique ; elle résulte d’un contrôle concret, fondé sur la structure du dossier et sur l’intérêt patrimonial du bien.
Le juge fixe ensuite les conditions de la vente, notamment la mise à prix. Cette somme de départ, appelée aussi prix d’appel, conditionne fortement l’attractivité de la procédure. Une mise à prix trop basse rassure les enchérisseurs mais peut fragiliser la masse indivise. À l’inverse, une mise à prix trop ambitieuse décourage les offres. L’équilibre est délicat, surtout dans les secteurs où les écarts de marché sont larges. En immobilier, la valeur peut varier de 100 000 € à plus de 1 000 000 € selon le type d’actif et sa localisation.
La publicité joue un rôle central. Pour les biens mobiliers, les règles imposent souvent une annonce au moins huit jours avant la vente, avec affichage et information du public. Pour les immeubles, la diffusion est plus large : annonces légales, affichage sur place, dépôt du cahier des charges et parfois relais sur des plateformes spécialisées. L’objectif est clair : attirer un nombre suffisant d’enchérisseurs pour obtenir un prix sérieux et éviter une vente sous tension.
Une donnée pratique mérite d’être soulignée : les frais d’expertise, de publicité et d’organisation peuvent varier sensiblement, souvent entre 1 500 € et 6 000 € pour une vente immobilière ordinaire, selon l’état du dossier et le niveau de diffusion requis. Cette fourchette reste indicative, car la complexité juridique, les honoraires et la valeur du bien font fluctuer le coût final. Les indivisaires doivent donc intégrer ce paramètre dès le départ.
Le mécanisme n’est pas figé. Une expertise contradictoire, une contestation de la mise à prix ou une difficulté de visite peuvent modifier la trajectoire du dossier. Le juge arbitre, mais les parties gardent une marge d’action. C’est là que le fonctionnement prend son vrai visage : une procédure encadrée, mais encore sensible à la stratégie des parties.
| Élément | Règle ou pratique courante | Effet concret |
|---|---|---|
| Compétence | Tribunal judiciaire du lieu du bien | La saisine suit l’emplacement immobilier |
| Publicité | Affichage et annonce anticipée | Augmente la présence d’enchérisseurs |
| Mise à prix | Fixée par le juge ou d’un commun accord | Détermine l’attractivité de l’adjudication |
| Frais | Expertises, publicité, greffe, actes | Réduisent le produit net à répartir |
Pour mieux visualiser le parcours, une vidéo pédagogique sur la licitation judiciaire peut être utile.
Le point clé reste le même : sans cadre judiciaire rigoureux, la vente perd sa crédibilité. Avec lui, elle devient lisible.
Vente aux enchères et mise en vente : comment se prépare une adjudication
La mise en vente ne se résume jamais à fixer une date et à ouvrir la salle. Elle commence par un inventaire précis, une estimation solide et un cahier des charges détaillé. Ce document décrit l’actif, ses charges éventuelles, l’occupation du bien, les servitudes, les hypothèques et les modalités de paiement. Sans ce socle, la vente manque de lisibilité et les candidats hésitent.
Dans une licitation immobilière, le cahier des charges peut mentionner un bien occupé, un bail en cours ou des charges de copropriété. Si le bien est un immeuble de rapport, le revenu locatif devient un argument décisif. Un actif mis à prix 250 000 € peut susciter une concurrence plus vive si les loyers sont clairs et si les diagnostics sont à jour. À l’inverse, un dossier flou ou incomplet fait chuter l’intérêt, même lorsque le quartier est recherché.
Le jour de la vente, l’adjudication se déroule devant le tribunal ou parfois devant un notaire, selon le cadre retenu. Le plus offrant remporte le bien, à condition de respecter les formalités de dépôt et de paiement. Un dépôt de garantie de 10 % du montant mis à prix est souvent exigé, même si les modalités exactes varient selon le dossier. La rigueur financière devient alors aussi importante que l’audace d’enchère.
La publicité de dernière minute compte autant que la préparation en amont. Une annonce trop discrète limite la concurrence, tandis qu’une campagne ciblée attire des profils différents : occupant final, investisseur patrimonial ou marchand de biens. Cette diversité peut faire monter le prix, mais elle introduit aussi une variable imprévisible. Une vente bien préparée n’est jamais totalement prévisible, et c’est justement ce qui fait sa tension.
Dans certains dossiers, la vente à la barre suscite une psychologie particulière. Les enchérisseurs observent, attendent, testent le seuil. Le silence précédent le premier engagement peut valoir plus qu’une longue plaidoirie. Une stratégie de préparation sérieuse évite que le bien parte trop bas ou dans un climat d’improvisation.
Ce que les enchérisseurs regardent en priorité
Les candidats à l’acquisition scrutent d’abord la valeur du bien, puis son potentiel de revente ou de location. Ils examinent aussi la clarté du dossier, les risques juridiques et l’état des lieux. Un appartement avec travaux, par exemple, peut intéresser un acheteur capable d’absorber une rénovation de 800 € à 1 500 € par m², alors qu’un acquéreur en résidence principale cherchera souvent une solution plus clé en main.
Les visites, lorsqu’elles sont organisées, sont décisives. Une pièce sombre, une toiture incertaine ou une occupation délicate modifient la perception du risque. Dans une adjudication, la valeur n’est pas uniquement mathématique ; elle se nourrit aussi d’émotion, de projection et de confiance dans le dossier. La vente aux enchères reste un théâtre juridique, mais un théâtre très concret.
Une nuance s’impose : ce qui fait monter le prix dans un secteur tendu peut rester insuffisant ailleurs. Un bien en périphérie sans attractivité locative n’obtiendra pas la même réaction qu’un appartement proche d’une gare ou d’un bassin d’emploi. Le marché local pèse donc lourd, et le dossier doit être préparé en conséquence.
La préparation la plus efficace ressemble à une mise en scène précise, où chaque pièce du dossier joue son rôle. C’est souvent là que se gagne, ou se perd, la valeur finale.
Licitation des biens mobiliers : objets, expertises et publicité ciblée
La licitation ne concerne pas uniquement les immeubles. Les biens indivis mobiliers peuvent aussi être vendus de cette manière lorsqu’un partage équitable est impossible. Il peut s’agir de meubles anciens, de véhicules de collection, de bijoux, d’œuvres d’art ou d’objets patrimoniaux. Ici, l’enjeu est souvent plus délicat, car la valeur dépend beaucoup de l’état, de la rareté et de la documentation disponible.
L’inventaire devient alors la première pièce du dossier. Chaque lot doit être décrit, photographié et, si besoin, expertisé. Une pièce de mobilier courante peut valoir entre 500 € et 5 000 €, alors qu’un objet de collection ou une œuvre signée peut atteindre des montants bien supérieurs. Pour un ensemble d’objets d’art, une mauvaise expertise peut faire perdre une part sensible de la valeur. Le risque de sous-évaluation est donc réel.
La publicité doit être ajustée au profil des acheteurs potentiels. Une collection de montres anciennes ne se diffuse pas comme une bibliothèque familiale. Le recours à des catalogues illustrés, à des plateformes spécialisées ou à des commissaires-priseurs ciblés change la qualité des offres. Une annonce tardive ou trop générique attire moins de concurrence et fait baisser le prix d’adjudication.
Le calendrier reste court et la logistique compte. Les ventes mobilières sont parfois fixées avec une publicité d’au moins huit jours, ce qui impose une préparation rapide. Ce délai court suffit à condition que les preuves d’authenticité, les certificats et l’état de conservation aient été rassemblés en amont. Sans ces éléments, la vente ressemble à une vitrine sans éclairage.
Dans les dossiers sensibles, la conservation provisoire devient un sujet à part entière. Un véhicule de collection mal stocké ou une œuvre exposée à l’humidité perd vite de sa valeur. La licitation mobilière a donc ses propres codes, plus proches du marché de l’objet que de celui de la pierre.
Pour prolonger cette logique de préparation, la mise en état d’un bien commun peut parfois ressembler à une maintenance patrimoniale. La ventilation, la conservation ou les travaux d’entretien changent profondément la valeur perçue, ce qui rappelle l’intérêt de consulter des repères pratiques comme cet article sur l’entretien de la VMC lorsqu’un bien ancien doit être présenté dans de bonnes conditions.
Licitation immobilière : prix, risques et alternatives au partage forcé
Sur un immeuble, la licitation prend une ampleur particulière, car la valeur dépend à la fois du bâti, de l’emplacement et de la capacité du marché à absorber l’offre. Une maison en cœur de ville, un appartement proche d’une ligne de métro ou un petit immeuble locatif n’attirent pas les mêmes profils. La mise à prix doit donc refléter ce contexte sans le caricaturer. En 2026, les écarts entre secteurs restent marqués, et aucune estimation standard ne suffit.
Le cahier des charges doit alors être exemplaire. Il précise l’état locatif, les charges, les servitudes, les hypothèques et les conditions de libération. Pour un immeuble à usage locatif, le produit brut peut être amputé de 4 % à 8 % par les frais, les dettes et les charges à apurer avant la répartition. Cette donnée reste indicative, car chaque dossier possède sa propre structure financière.
Un bien vendu à la barre peut séduire un investisseur prêt à agir vite, mais hésiter un acquéreur résidentiel recherchant de la stabilité. C’est là que la nuance compte : la licitation immobilière n’a pas la même lecture selon le profil. Un investisseur regarde le rendement locatif brut, c’est-à-dire le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat avant charges, tandis qu’un particulier examine surtout l’usage et les travaux à prévoir. Deux regards, une même vente, mais pas la même décision.
Les alternatives restent nombreuses. Le rachat par un indivisaire, le partage amiable devant notaire, la création d’une SCI ou encore l’attribution préférentielle évitent parfois la vente forcée. Ces solutions préservent mieux la discrétion et peuvent réduire le coût global. Une indivision familiale qui se dénoue par accord évite aussi le risque d’une adjudication sous la valeur espérée.
À Rennes, les dossiers immobiliers de ce type se compliquent parfois près de la gare, d’EuroRennes ou des axes desservis par la ligne A et la ligne B du métro, car l’attractivité locale attire des profils très variés. Le terrain influence donc la vente autant que le droit.
Pourquoi la publicité et la localisation changent le résultat final
Une vente très visible attire plus d’enchérisseurs et accroît la concurrence. À l’inverse, un dossier peu lisible ou trop complexe finit souvent dans une adjudication prudente. La localisation agit comme un accélérateur ou un frein : un bien proche d’un campus, d’un hôpital ou d’une gare est plus simple à projeter qu’un actif périphérique sans repère clair.
La qualité de la diffusion joue aussi sur les visites. Une annonce explicite, des photos nettes et un cahier des charges complet évitent les candidats fantômes. Le marché aime la précision ; il se détourne vite du flou. C’est particulièrement vrai pour les immeubles anciens, où les surprises techniques peuvent réduire l’enthousiasme des enchérisseurs.
À ce stade, le partage forcé cesse d’être une abstraction. Il devient un choix entre plusieurs formes de sortie, chacune avec ses coûts et son tempo. La licitation n’est alors qu’une pièce du puzzle patrimonial, pas le puzzle entier.
Pour ceux qui étudient la dimension patrimoniale ou successorale plus largement, un complément utile reste la logique générale des arbitrages immobiliers, à retrouver via ce guide sur acheter, louer et investir.
Après l’adjudication : répartition du prix, fiscalité et délais de paiement
Une fois le bien adjugé, le dossier ne s’arrête pas. Le paiement doit suivre les règles prévues au cahier des charges, puis le prix est encaissé, les frais sont déduits et la somme nette est répartie entre les indivisaires. En pratique, l’encaissement effectif intervient souvent sous 15 à 30 jours, selon le mode de règlement et les vérifications bancaires. Ce délai peut bouger, surtout lorsqu’une garantie financière doit être levée ou complétée.
Les prélèvements avant partage comprennent les frais d’expertise, de publicité, de greffe, les éventuels frais d’avocat ou de notaire, ainsi que les dettes attachées au bien. Selon la structure du dossier, le produit net peut être réduit de 4 % à 8 %, parfois davantage si une hypothèque ou une charge ancienne doit être purgée. La répartition s’effectue ensuite au prorata des droits, sauf dispositions particulières liées à un usufruit, à une convention entre indivisaires ou à une charge successorale.
Sur le plan fiscal, la vigilance est indispensable. Une licitation peut entraîner des droits de mutation à titre onéreux et, dans certains cas, une taxation de la plus-value si le bien y est exposé. Le statut des parties, l’origine de la propriété et la nature du bien influencent le traitement. Un héritier n’est pas confronté à la même lecture fiscale qu’un associé sortant d’une indivision d’entreprise ou qu’un copropriétaire d’un immeuble de rapport.
Dans les dossiers bien préparés, la phase post-adjudication ressemble à un passage de relais. Le notaire, l’avocat ou le professionnel mandaté centralise les factures, les procès-verbaux et les justificatifs. Cette rigueur évite les contestations tardives et sécurise la transmission du prix. Sans traçabilité, la vente se referme mal ; avec elle, le dossier se clôt proprement.
Un cas fréquent montre bien le mécanisme : un appartement adjugé 400 000 € laisse un produit réellement partageable bien inférieur une fois les frais, charges et éventuelles sûretés retirés. Le chiffre brut fascine, mais c’est le net qui compte.
Alternatives à la licitation : partage amiable, rachat interne et SCI
La licitation n’est pas une fatalité. Dans de nombreux dossiers, le partage des biens peut être organisé autrement, avec moins de bruit et davantage de souplesse. Le rachat interne par un coindivisaire, le partage amiable chez le notaire ou la transformation du patrimoine en société civile immobilière offrent des sorties plus discrètes. Le choix dépend surtout du niveau de dialogue, de la capacité de financement et du degré d’urgence.
Le rachat interne reste la formule la plus directe. Un indivisaire rachète la quote-part des autres, souvent grâce à un prêt ou à un paiement échelonné sécurisé par acte notarié. Cette option évite la publicité d’une vente judiciaire et protège la valeur d’usage du bien. Elle fonctionne particulièrement bien quand un membre de la famille souhaite conserver la maison des parents ou lorsqu’un associé veut poursuivre seul l’exploitation d’un immeuble.
Le partage amiable, lui, suppose une vraie capacité de négociation. Les parties peuvent répartir les biens en nature, compenser les écarts par une soulte ou formaliser un accord équilibré. Cette solution coûte en général moins cher qu’une licitation et se règle plus vite, parfois en quelques semaines. Sa limite est connue : elle exige un consensus sincère, sans quoi le blocage revient aussitôt.
La SCI peut aussi servir de sas de transformation. Les biens sont apportés à la société, les titulaires reçoivent des parts sociales, et la gestion devient plus lisible. Cette structure facilite les cessions partielles, la transmission et la gouvernance, mais elle introduit des coûts de constitution et une discipline comptable. Elle convient mieux à une stratégie patrimoniale durable qu’à une résolution express.
Un point souvent négligé concerne la cohérence entre solution juridique et usage du bien. Une maison de famille à forte valeur affective ne se traite pas comme un immeuble locatif. La meilleure alternative n’est pas forcément la plus rentable sur le papier ; c’est celle qui diminue les tensions sans détruire la valeur.
Choisir entre rapidité, confidentialité et valeur préservée
Quand le temps presse, le rachat interne s’impose souvent. Quand la famille veut préserver les liens, le partage amiable devient plus séduisant. Quand le patrimoine doit être structuré sur la durée, la SCI prend l’avantage. Chaque solution porte un arbitrage différent entre coût, délai et sérénité.
Le dialogue reste le meilleur amortisseur du conflit. Une licitation bien évitée peut économiser des frais et préserver les relations entre héritiers. À l’inverse, un dossier laissé en suspens augmente les tensions, les coûts et la probabilité d’un contentieux durable. Le choix n’est donc pas seulement technique ; il est aussi humain.
Dans certains cas, une simple mise en ordre des pièces change l’issue. Certificats, titres de propriété, diagnostics, dettes et relevés bancaires permettent d’ouvrir la voie à une solution plus douce. La qualité documentaire fait parfois gagner plus de temps qu’une longue discussion.
Lorsque l’organisation patrimoniale devient floue, des repères pratiques sur l’habitat et la gestion collective peuvent aider, comme les conseils liés aux travaux ou aux contraintes de copropriété disponibles via ce guide sur les horaires de travaux en copropriété.
Licitation en 2026 : repères pratiques, sources et points de vigilance
En 2026, la licitation reste un outil de sortie d’indivision très encadré, mais son efficacité dépend toujours de la qualité du dossier. Les chiffres doivent être lus avec prudence, car les coûts, les délais et les réactions du marché varient selon la nature du bien, sa localisation et la qualité de la publicité. Un appartement bien situé, proche d’un métro ou d’un bassin d’emploi, ne rencontrera pas les mêmes enchérisseurs qu’une maison difficile à vendre en périphérie.
Pour sécuriser le dossier, les sources officielles restent incontournables : le Code civil, le Code de procédure civile, le service public, ainsi que les bases de données foncières et notariales. Les estimations, les servitudes et les historiques de mutation doivent être recoupés. Les données de marché restent évolutives, et la mise à prix doit toujours être confrontée à la réalité locale plutôt qu’à une moyenne abstraite.
Les points les plus sensibles sont connus : compétence territoriale du tribunal, solidité de l’expertise, lisibilité du cahier des charges, publicité de la vente et préparation de la répartition finale. Une licitation mal préparée peut réduire le produit net, tandis qu’un dossier propre attire davantage d’enchérisseurs et limite la sensation de vente subie. La nuance tient souvent à la méthode, pas au principe lui-même.
Une dernière vigilance mérite d’être signalée : la décision de recourir à une licitation peut révéler un conflit latent plus large. Dans ce cas, le dossier juridique n’est qu’une partie de l’équation. La qualité du dialogue, le calendrier et l’accompagnement professionnel pèseront autant que les règles de procédure. Quand le cadre est bien posé, le partage cesse d’être un blocage et redevient une répartition lisible.
Ce contenu est informatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement immobilier ou financier. Vérifiez votre situation personnelle avec un professionnel habilité (agent immobilier, notaire, courtier, conseiller en gestion de patrimoine).
Qu’est-ce qu’une licitation en droit immobilier ?
La licitation est une vente aux enchères judiciaire d’un bien indivis lorsque le partage en nature n’est pas possible. Elle transforme un droit sur le bien en droit sur le prix.
Qui décide d’une licitation ?
Le tribunal judiciaire compétent décide, après examen de la demande de partage et des solutions alternatives. Le juge fixe aussi les conditions de la vente et la mise à prix.
Peut-on contester la mise à prix ?
Oui, une mise à prix peut être contestée si elle paraît trop faible ou mal évaluée. Une expertise contradictoire aide souvent à appuyer la contestation.
Quelles solutions permettent d’éviter une licitation ?
Le rachat par un coindivisaire, le partage amiable chez le notaire et la création d’une SCI sont les alternatives les plus fréquentes. Elles évitent la vente judiciaire quand un accord est possible.
Combien de temps faut-il pour toucher le produit de la vente ?
Après adjudication, l’encaissement intervient souvent sous 15 à 30 jours. Ensuite viennent la déduction des frais, des dettes éventuelles et la répartition entre indivisaires.
